Bu nasıl hesaplanıyor?
bütçe = min(aylık gelirin %28'i, %36 − diğer borçlar) × anapara+faiz için ~%75 → amortismanla kredi → fiyat = kredi + peşinat
ABD'de bankalar konut kredisini 28/36 kuralıyla boyutlandırır: konut giderleri brüt aylık gelirin en fazla %28'i (ön oran), tüm borç ödemeleri birlikte en fazla %36'sı (arka oran). Bu araç iki sınırı da uygular, daha katı olanı alır, konut bütçesinin yaklaşık dörtte birini emlak vergisi ve sigortaya ayırır ve kalanı senin faiz oranınla 30 yıllık vadede taşınabilir bir krediye çevirir. Peşinatın da krediye eklenerek fiyatı verir.
Sonucun faiz oranıyla ne kadar sert oynadığına dikkat et: aynı gelir %5 faizde, %7'ye göre yaklaşık %20 daha pahalı bir evi taşır. Konut alınabilirliği haberlerinin faiz kararlarını izlemesinin ve faiz alanına umut dolu değil, gerçekçi ve güncel bir rakam yazılması gerekmesinin nedeni bu.
“Banka bu krediyi verir” ile “bu kadar harcamalısın” aynı şey değil. %28 sınırı birikim hedeflerini, çocuk bakımını, seyahat alışkanlıklarını ve risk toleransını hesaba katmaz. Finansal olarak rahat pek çok ev sahibi bilinçli olarak gelirinin %20-22'sine denk gelen evler alır — onaylanan ile rahat edilen arasındaki fark, finansal nefes alanının ta kendisidir.
Sık sorulan sorular
Bir bankanın onaylayacağı tutar bu mu?
Aynı kural çerçevesi, temkinli biçimde uygulanmış hâli. Gerçek onay kredi notuna, iş geçmişine, mülk türüne ve bankanın ek kurallarına bağlıdır — bunu gerçekçi bir yaklaşık aralık olarak gör, kesin rakam için ön onay al.
Diğer borçlarım neden bu kadar önemli?
%36'lık arka oran sınırı her düzenli borç ödemesini sayar. Ayda 400 dolarlık bir taşıt kredisi, alabileceğin ev fiyatını on binlerce dolar düşürebilir — bazen başvurmadan önce küçük bir krediyi kapatmak kelimenin tam anlamıyla daha fazla ev satın alır.
Ne kadar peşinata ihtiyacım var?
ABD'de %20 peşinat, PMI'dan (bankayı koruyan kredi sigortası) kurtarır; ama standart krediler %3-5'e, FHA kredileri de PMI ile %3,5'e kadar iner. Bedeli: daha küçük peşinat daha büyük kredi, PMI ve daha ince bir özkaynak tamponu demek.