Bu nasıl hesaplanıyor?
aylık taksit = kredi × r ÷ (1 − (1 + r)^−n); kredi = fiyat × (1 − peşinat %), r = oran ÷ 12, n = ay sayısı
Taksit, finanse edilen tutara (fiyat eksi peşinat) uygulanan standart amortisman formülünden gelir. Yalnızca anapara ve faizi kapsar — ABD'de gerçek bir emanet hesabı (escrow) ödemesinin üstüne eklediği kalemler arasında emlak vergisi, konut sigortası, muhtemelen PMI ve site (HOA) aidatları vardır; bunlar bir arada, gösterilen aylık rakama çoğunlukla %25-50 ekler.
Ömür boyu faiz sayısı uzun uzun bakmayı hak eder. %6,5 faizle 30 yıllık 280.000$'lık bir kredi kabaca 357.000$ faize mal olur — ev, fiilen etiket fiyatının iki katına gelir. Bakiye grafiği nedenini açıklar: ilk on yıl boyunca her taksitin çoğu faize gider ve evdeki öz sermaye yavaş birikir. 15 yıllık mortgage'in, taksiti daha büyük olmasına rağmen toplamda kat kat ucuza gelmesinin nedeni de budur.
Bu ölçeklerde faiz oranları resmi fiyatlardan daha çok değiştirir: 280.000$'lık bir kredide bir puanlık fark, taksiti ayda kabaca 180$, ömür boyu maliyeti ise ~65.000$ oynatır. Alıcıların ev fiyatı pazarlığından çok mortgage faizi kıyaslamasına asılmasının — ya da asılması gerekmesinin — nedeni bu.
Sık sorulan sorular
Gerçek hayatta aylık taksite başka neler eklenir?
Emlak vergileri (genellikle yılda ev değerinin %1-2'si), konut sigortası, peşinat %20'nin altındaysa PMI ve varsa site (HOA) aidatları. Bütçeni bunlar dahil kur — kredi verenler öyle yapıyor.
15 yıl mı, 30 yıl mı?
15 yıllık vade muazzam faiz tasarrufu sağlar ve öz sermayeyi hızla büyütür ama daha büyük taksit ister; 30 yıllığın esnekliği ise gerçek bir avantajdır (fazladan ödeyerek 15'i her zaman taklit edebilirsin). Çoğu kişi 30'u seçip fazla ödemeyi hedefler — işin zor kısmı disiplindir.
Ne kadarlık bir evi karşılayabilirim?
Klasik kural, konut giderlerini brüt aylık gelirin %28'iyle sınırlar. Ev alım gücü hesaplayıcımız aynı matematiği gelir tarafından kurar.