Bu nasıl hesaplanıyor?
peşinat = fiyat × %; gereken nakit = peşinat + ~%3 kapanış masrafı; ay = kalan ÷ aylık birikim
Temel hesap bir çarpma ve bir geri sayım: ev fiyatı çarpı seçtiğin yüzde peşinatı verir; kalan açık bölü aylık birikimin de süreyi. Bu araç ilk kez ev alanları pusuya düşüren kalemi de ekliyor — kapanış masrafları (closing costs): genelde fiyatın %2-5'i (burada %3 olarak modellendi), peşinatla aynı anda nakit ödenir.
Yüzdenin kendisi de stratejik bir tercih. %20, özel konut kredisi sigortasından (PMI) kurtaran ve daha iyi faiz getiren klasik eşiktir; ama standart krediler %3-5, FHA kredileri %3,5 peşinatı kabul eder — daha erken taşınmanın bedeli PMI ve daha büyük bir kredidir. Fiyatların hızla yükseldiği piyasalarda %20'ye ulaşmak için yıllarca beklemek, PMI'nın tutacağından daha fazlasına mal olabilir; durgun piyasalarda sabır ucuzdur.
Birikimi sıkıcı ve kolay ulaşılır bir yerde tut — yüksek faizli birikim hesabında, hisse senedinde değil. Peşinatın bir tarihi vardır ve tarihi olan para, doğru evi bulduğun baharda %30'luk bir düşüşü kaldıramaz.
Sık sorulan sorular
Gerçekten %20 peşinat gerekiyor mu?
Hayır — bu yasal bir alt sınır değil, PMI'dan kurtulma eşiği. ABD'de ilk kez ev alanlar medyan olarak %10'un epey altında peşinat veriyor. %20 daha iyi faiz ve taksit kazandırır; düşük peşinatlı yollar ise daha erken ev sahipliği.
PMI nedir ve ne kadar tutar?
Özel konut kredisi sigortası (PMI), %20'nin altında peşinat verdiğinde bankayı korur — genelde kredinin yılda %0,3-1,5'i kadardır ve ~%20 özkaynağa ulaşana dek taksidine eklenir. Can sıkıcı, ama ondan kaçmak için yıllarca beklemeye her zaman değmez.
Peşinat hediyeden ya da emeklilik hesabından gelebilir mi?
Çoğu zaman evet: belgelenmiş aile hediyelerine yaygın olarak izin verilir; bazı emeklilik planları da koşullu olarak ilk ev için para çekmeye ya da borçlanmaya imkân tanır. Her yolun evrak işi ve ödünleşimleri var — bankalar paranın izini belgelerle görmek isteyecek.