Como isso é calculado
parcela = financiado × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), onde financiado = preço × (1 − % de entrada), r = taxa ÷ 12, n = meses
A parcela usa a fórmula padrão de amortização sobre o valor financiado (preço menos a entrada). Ela cobre apenas principal e juros — o que um pagamento real com custódia nos EUA acrescenta por cima inclui impostos sobre o imóvel, seguro residencial e possivelmente PMI e taxas de condomínio (HOA), que juntos costumam adicionar 25-50% ao valor mensal mostrado.
O número de juros da vida inteira merece um olhar demorado. Um financiamento de $280,000 a 6,5% por 30 anos custa aproximadamente $357,000 em juros — na prática, a casa custa o dobro do preço de tabela. O gráfico de saldo explica o porquê: na primeira década, a maior parte de cada parcela serve para pagar juros, e o patrimônio no imóvel cresce devagar. É também por isso que um financiamento de 15 anos, apesar da parcela maior, custa radicalmente menos no total.
As taxas mexem mais no cenário do que os preços nessas escalas: um ponto percentual em um financiamento de $280,000 muda a parcela em cerca de $180 por mês e o custo total em ~$65,000. É por isso que compradores pesquisam taxas de financiamento com mais afinco do que negociam o preço da casa — ou deveriam.
Perguntas frequentes
O que mais entra na parcela mensal na vida real?
Impostos sobre o imóvel (geralmente 1-2% do valor da casa por ano), seguro residencial, PMI se a entrada for menor que 20% e taxas de condomínio (HOA) quando aplicáveis. Faça o orçamento com tudo isso incluído — os credores fazem.
15 anos ou 30 anos?
O de 15 anos economiza uma quantia enorme em juros e constrói patrimônio rápido, mas exige uma parcela maior; a flexibilidade do de 30 anos é real (você sempre pode pagar a mais para simular um de 15). Muitos escolhem o de 30 e pagam além da parcela — a disciplina é a parte difícil.
Quanto de casa eu posso pagar?
A diretriz clássica limita os custos de moradia a 28% da renda mensal bruta. Nossa calculadora de acessibilidade imobiliária faz essa conta a partir do lado da renda.