Cómo se calcula esto
presupuesto = mín(28 % del ingreso mensual, 36 % − otras deudas) × ~75 % para capital + intereses → préstamo por amortización → precio = préstamo + entrada
En EE. UU., los prestamistas dimensionan las hipotecas con la regla 28/36: los gastos de vivienda, como máximo el 28 % del ingreso bruto mensual, y todos los pagos de deuda juntos, como máximo el 36 %. Esta herramienta aplica ambos límites, toma el más estricto, reserva aproximadamente una cuarta parte del presupuesto de vivienda para impuestos sobre la propiedad y seguros, y convierte el resto en un préstamo asumible a tu tipo de interés y a 30 años. Tu entrada se suma al préstamo y da el precio.
Fíjate en lo bruscamente que cambia el resultado con el tipo de interés: al 5 %, los mismos ingresos sostienen alrededor de un 20 % más de casa que al 7 %. Por eso los titulares sobre accesibilidad a la vivienda siguen los anuncios de tipos, y por eso el campo del tipo merece una cifra realista y actual, no una esperanzada.
Recuerda que «el banco te lo presta» no significa «deberías gastarlo». El límite del 28 % ignora tus metas de ahorro, el cuidado de los hijos, tus hábitos de viaje y tu tolerancia al riesgo. Muchos propietarios con las finanzas holgadas compran a propósito con un 20-22 % de sus ingresos: la diferencia entre lo aprobado y lo cómodo es donde vive el margen para respirar.
Preguntas frecuentes
¿Es esto lo que aprobaría un banco?
Es el mismo marco de referencia, aplicado con prudencia. La aprobación real depende de tu historial crediticio, tu trayectoria laboral, el tipo de inmueble y los criterios propios de cada entidad. Tómalo como el rango realista y pide una preaprobación para la cifra exacta.
¿Por qué importan tanto mis otras deudas?
El límite del 36 % cuenta todos los pagos de deuda recurrentes. Una cuota de coche de 400 $ puede reducir el precio de vivienda que puedes asumir en decenas de miles; a veces liquidar un préstamo pequeño antes de solicitar la hipoteca compra, literalmente, más casa.
¿Cuánta entrada necesito?
En EE. UU., un 20 % evita el PMI (un seguro que protege al prestamista), pero los préstamos convencionales bajan hasta el 3-5 % y los FHA hasta el 3,5 %, con PMI. El precio a pagar: entradas más pequeñas significan préstamos más grandes, PMI y un colchón de patrimonio más fino.