यह कैसे कैलकुलेट होता है
मासिक किस्त = लोन × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), जहाँ लोन = क़ीमत × (1 − डाउन पेमेंट %), r = दर ÷ 12, n = महीनों की संख्या
किस्त, फ़ाइनेंस की गई राशि (क़ीमत में से डाउन पेमेंट घटाकर) पर मानक अमॉर्टाइज़ेशन फ़ॉर्मूले से निकलती है। इसमें सिर्फ़ मूलधन और ब्याज शामिल हैं — अमेरिका में असल एस्क्रो भुगतान में इसके ऊपर प्रॉपर्टी टैक्स, होमओनर्स इंश्योरेंस और संभवतः PMI व HOA फ़ीस भी जुड़ती हैं, जो मिलकर दिखाए गए मासिक आँकड़े में आम तौर पर 25-50% और जोड़ देती हैं।
पूरी अवधि के ब्याज वाला आँकड़ा ग़ौर से देखने लायक़ है। 6.5% पर 30 साल के लिए $280,000 का लोन ब्याज में मोटे तौर पर $357,000 ले जाता है — यानी घर असल में अपनी लिखी क़ीमत का दोगुना पड़ता है। बैलेंस चार्ट इसकी वजह समझाता है: पहले दशक में हर किस्त का बड़ा हिस्सा ब्याज चुकाने में जाता है और इक्विटी धीरे-धीरे बनती है। इसीलिए 15 साल का मॉर्गेज, बड़ी किस्त के बावजूद, कुल मिलाकर कहीं सस्ता पड़ता है।
इस पैमाने पर दरें, क़ीमतों से ज़्यादा तस्वीर बदलती हैं: $280,000 के लोन पर एक प्रतिशत-अंक का फ़र्क़ किस्त को महीने के लगभग $180 और पूरी अवधि की लागत को ~$65,000 से बदल देता है। इसीलिए ख़रीदार घर के दाम के मोल-भाव से ज़्यादा मेहनत मॉर्गेज की दरों की तुलना पर करते हैं — या करनी चाहिए।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
असल ज़िंदगी में मासिक किस्त के साथ और क्या-क्या जुड़ता है?
प्रॉपर्टी टैक्स (आम तौर पर घर के मूल्य का सालाना 1-2%), होमओनर्स इंश्योरेंस, डाउन पेमेंट 20% से कम होने पर PMI, और जहाँ लागू हो वहाँ HOA फ़ीस। बजट इन्हें जोड़कर बनाएँ — लेंडर तो जोड़कर ही देखते हैं।
15 साल या 30 साल?
15 साल वाला विकल्प भारी ब्याज बचाता है और इक्विटी तेज़ी से बनाता है, लेकिन बड़ी किस्त माँगता है; 30 साल वाले की लचक भी असली है (आप चाहें तो हमेशा अतिरिक्त चुकाकर 15 जैसा असर पा सकते हैं)। बहुत से लोग 30 चुनकर अतिरिक्त चुकाते हैं — मुश्किल हिस्सा अनुशासन है।
मैं कितने का घर अफ़ोर्ड कर सकता हूँ?
क्लासिक नियम आवास ख़र्च को सकल मासिक आय के 28% तक सीमित रखने को कहता है। हमारा होम अफ़ोर्डेबिलिटी कैलकुलेटर यही गणित आय की तरफ़ से करता है।